Cessione del preliminare & opzione d'acquisto

Il/La sottoscritto/a [Nome Cognome], C.F. [___], residente in [___] («Proponente»),

PROPONE di acquistare, per sé o per persona fisica o giuridica da nominare (art. 1401 c.c.), l'immobile sito in [Comune, via, n.], identificato al Catasto Fabbricati del Comune di [___] al foglio [__], part. [__], sub [__], di proprietà di [Proprietario] (provenienza: [___]), alle seguenti condizioni:

1. Prezzo: € [___] ([in lettere]).
2. Caparra: € [___] a titolo di caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) [in alternativa: deposito cauzionale infruttifero / caparra confirmatoria] — importo contenuto, perché è il prezzo predeterminato della mia uscita.
3. Diritto di recesso: è attribuito al solo Proponente la facoltà di recedere dal presente contratto entro il [data] [ovvero fino a [__] giorni prima del rogito], mediante [raccomandata A/R / PEC]. In tal caso la caparra penitenziale di cui al punto 2 resta acquisita al venditore quale unico corrispettivo del recesso, con esclusione di ogni ulteriore pretesa risarcitoria o di esecuzione in forma specifica. Senza questo diritto espresso, la caparra si presume confirmatoria e l'art. 1386 non si applica.
4. Facoltà di nomina / cedibilità: il Proponente si riserva di nominare un terzo che subentri nel contratto, ovvero di cederlo (art. 1406 c.c.), senza necessità di ulteriore consenso del venditore, che sin d'ora vi presta assenso e dichiara di liberare il cedente (art. 1408 c.c.).
5. Termine per preliminare/rogito: entro il [data] / entro [__] giorni dall'accettazione. 90-120 gg se cessione secca; 8-10 mesi se valorizzo.
6. Consegna delle chiavi: le chiavi sono consegnate alla stipula; il Proponente è autorizzato a eseguire lavori di valorizzazione, costituendosi custode con manleva, e il venditore si obbliga a sottoscrivere le pratiche SCIA/CILA occorrenti [ovvero autorizza il Proponente a firmarle].
7. Condizioni sospensive — solo oggettive, mai legate al mio reperimento dell'acquirente: a) esito positivo di verifica urbanistica/catastale e di conformità; b) assenza di gravami, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi; c) immobile libero da persone e cose al rogito; d) [eventuale ottenimento del finanziamento entro __ gg].
8. Irrevocabilità: la proposta è irrevocabile fino al [data/ore].
9. Dichiarazioni del venditore: piena proprietà e disponibilità; assenza di gravami e vincoli; conformità urbanistica e catastale; agibilità; regolarità impiantistica; APE.
10. Oneri: imposte e spese notarili a carico [___]; provvigioni [___].
11. Trascrizione: le parti danno atto che il preliminare sarà trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis [se applicabile]. Per il resto si rinvia al Codice Civile.

[Luogo, data] — Firma Proponente ______ · Per accettazione, il Proprietario: ______

⚙️ Caparra penitenziale (art. 1386): è il corrispettivo del recesso, non una garanzia da inadempimento. Chi recede perde la caparra data (o ne restituisce il doppio se l'aveva ricevuta), e la controparte non può pretendere l'esecuzione né altri danni: è un'uscita a costo noto.
⚠️ Attribuiscilo solo a te. L'art. 1386 ammette il recesso «per una o entrambe le parti»: se fosse bilaterale, il venditore potrebbe sfilarsi restituendoti il doppio e vendere a chi offre di più. Unilaterale a tuo favore.
💡 Con la penitenziale il preliminare funziona economicamente come un'opzione: paghi poco per il diritto di uscire.
❓ Fiscale da verificare: il registro 0,50% è previsto per la caparra confirmatoria — il trattamento della penitenziale va confermato dal commercialista/notaio.

Tra [Concedente], proprietario, e [Nome Cognome] («Opzionario»).

PREMESSO che il Concedente è proprietario dell'immobile sito in [___], censito al Catasto Fabbricati del Comune di [___] al foglio [__], part. [__], sub [__], pervenutogli per [provenienza];

SI CONVIENE

1. Opzione: il Concedente, ai sensi dell'art. 1331 c.c., si obbliga irrevocabilmente a vendere all'Opzionario l'immobile descritto al prezzo di € [___], restando vincolato alla propria dichiarazione; l'Opzionario ha la facoltà di accettarla o meno entro il termine di cui all'art. 3.
2. Corrispettivo dell'opzione (premio): € [___], versato [modalità]. In caso di esercizio il premio è imputato al prezzo [oppure: resta acquisito al Concedente]. In caso di mancato esercizio [resta acquisito / è restituito nella misura di [___]].
3. Termine di esercizio: entro il [data], termine essenziale. Decorso inutilmente, il contratto perde ogni effetto.
4. Modalità di esercizio: mediante [raccomandata A/R / PEC] al domicilio eletto. L'esercizio obbliga le parti a stipulare il contratto definitivo entro [__] giorni, davanti al Notaio scelto dall'Opzionario.
5. Cedibilità: l'Opzionario può cedere a terzi la presente opzione, a qualsiasi titolo e senza ulteriore consenso; il Concedente presta sin d'ora il proprio assenso (art. 1407 c.c.) e dichiara di liberare il cedente (art. 1408 c.c.). La cessione produce effetti dalla notificazione o accettazione.
6. Chiavi e lavori: il Concedente consegna le chiavi e autorizza l'Opzionario a eseguire lavori di valorizzazione, che si costituisce custode con manleva; si obbliga a sottoscrivere le pratiche SCIA/CILA occorrenti [ovvero autorizza l'Opzionario a firmarle].
7. Dichiarazioni del Concedente: piena proprietà e disponibilità; assenza di gravami, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi, locazioni e comodati; conformità urbanistica e catastale; agibilità; APE.
8. Impegno a non alienare: per tutta la durata dell'opzione il Concedente si obbliga a non vendere, promettere in vendita né gravare l'immobile; in caso di violazione, penale di € [___], salvo il maggior danno.
9. Oneri e imposte: registrazione e spese a carico [___].
10. Rinvio al Codice Civile per quanto non previsto.

[Luogo, data] — Concedente ______ · Opzionario ______

⚠️ La trascrivibilità dell'opzione è discussa (l'art. 2645-bis parla di contratti preliminari): l'art. 8 serve proprio a compensare contrattualmente la minore protezione. Far verificare al notaio nel caso concreto.

Tra [Nome Cognome] («Cedente») e [Cessionario] («Cessionario»), con l'intervento di [Proprietario] («Contraente ceduto»).

PREMESSO CHE in data [___] il Cedente ha sottoscritto con [Proprietario] un preliminare per l'immobile in [___] (cat. F [__], part. [__], sub [__]) al prezzo di € [___], [trascritto il [___]]; che tale preliminare prevede la facoltà di cessione (art. 1406 c.c.) con assenso già prestato dal venditore; che il Cedente ha versato caparra/deposito di € [___];

SI CONVIENE

1. Oggetto: il Cedente cede al Cessionario, che accetta, la propria posizione di promissario acquirente nel preliminare, con tutti i diritti e obblighi (art. 1406 c.c.).
2. Corrispettivo: il Cessionario corrisponde al Cedente € [___] quale corrispettivo della cessione, oltre al rimborso della caparra di € [___]. Totale € [___], pagato [modalità].
3. Subentro: il Cessionario si obbliga a stipulare il definitivo col venditore entro il [termine del preliminare], pagando il saldo di € [___].
4. Consenso e liberazione espressa: il Contraente ceduto — che interviene al presente atto — presta il proprio consenso alla cessione [ovvero conferma quello già prestato ex art. 1407 c.c.] e dichiara espressamente di liberare il Cedente da ogni obbligazione derivante dal contratto ceduto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1408 c.c., rinunciando ad agire nei suoi confronti in caso di inadempimento del Cessionario.
5. Garanzie: il Cedente garantisce la validità del preliminare ceduto (non l'adempimento del ceduto, salvo patto) — art. 1410 c.c.
6. Trascrizione: la cessione sarà annotata/trascritta ai sensi dell'art. 2645-bis [se il preliminare era trascritto → serve forma autentica].
7. Oneri e imposte: registro e spese a carico [___]. Regime fiscale da adeguare all'inquadramento (privato vs soggetto IVA).
8. Rinvio al Codice Civile per quanto non previsto.

[Luogo, data] — Cedente ______ · Cessionario ______ · Ceduto ______

⚙️ Art. 1408: il 1° comma ti libera già in automatico; il rischio nasce dal 2° comma, se il ceduto dichiara di non liberarti. Verifica che il preliminare non contenga dichiarazioni di non-liberazione, e ottieni comunque la liberazione espressa.