Short trading immobiliare · ramo distressed
Entrare sul sotto-mercato in sofferenza: chiudere il debito col creditore sotto il dovuto (saldo e stralcio), oppure aggiudicarsi in asta. Il margine sta nel divario debito ↔ valore. Strumento di pianificazione operativa, non consulenza legale o fiscale.
Due manovre sullo stesso immobile in sofferenza: (A) trattativa di stralcio col creditore, meglio prima del bando d'asta (si evita il deprezzamento della vendita giudiziaria); (B) acquisto in asta, senza trattativa sul prezzo ma con l'effetto purgativo del decreto di trasferimento.
Trovi l'immobile in sofferenza (aste/PVP, pignoramenti) e/o contatti il proprietario esecutato (lettera esecutati) prima che l'asta lo deprezzi.
Ottieni la delega/atto di autorizzazione per agire coi creditori, chiedere fascicoli e situazioni debitorie, transare.
Richiedi a ogni creditore il conteggio scomposto in capitale · interessi · spese (banca, condominio, Equitalia/AER, altri intervenuti).
Perizia CTU, base d'asta, RGE, gravami (visura ipotecaria), mappa creditori con avvocati, stato immobile, valore di mercato.
Il gate di convenienza: verifichi che tutto (accordi + costi) stia sotto la soglia di sicurezza (≈60% del valore di mercato).
Proponi lo stralcio a ciascuno (serve il consenso di tutti gli iscritti). Leva: incapienza reale del debitore.
Preliminare condizionato all'estinzione della procedura e alla cancellazione delle formalità; poi definitivo/decreto. Con l'art. 1406 c.c. puoi anche cedere il preliminare a un terzo (ponte col ramo Cessione). Stralcio «senza soldi»: l'acquirente finale o il cessionario paga i creditori direttamente → capitale proprio minimo, ROE altissimo.
Qui le aste non si scartano — si cercano. Il radar automatico è un cantiere a parte (il PVP ha anti-bot forte → probabile via alert email dei portali privati). Per ora, le fonti manuali:
Ufficiale, gratuito, senza login per consultare. Offerta telematica via SPID/CNS.
Aggregatore privato con ricerca evoluta.
Aggregatore privato, avvisi + alert.
Le aste individuate per i mercati target, ordinate per appetibilità (base d'asta vs valore stimato: più la base sta sotto il valore, più margine). Su quelle buone premi Importa: crea l'operazione in pipeline e precompila fascicolo, offerta e conto economico.
| Immobile / zona | Mercato | Base d'asta | mq | €/mq | Valore stim. | Margine | Data | Score | Azioni |
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Radar in allestimento (alert email portali → n8n → feed). Intanto: «Incolla JSON» o «+ A mano».
Le aste che segui: il monitor ne ri-controlla la base ogni giorno (o «Controlla ora») e ti segnala quando scende (diserzione −25%) o tocca il tuo target d'ingresso. Da una scheda «Analisi IA» premi «👁 Segui».
| Immobile | Base attuale | Iniziale | Target | Prox. asta | Stato |
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La due diligence sul dossier. Popola il valore di mercato (usato poi nei conteggi) e la mappa dei creditori.
I nomi dei creditori veri (banca, condominio) sono quasi sempre oscurati nella perizia pubblica → si ottengono dal fascicolo/delega. Questi sono i contatti operativi pubblici (chi contatti per offrire, visitare, chiarimenti).
La checklist che ti impedisce di comprare al buio. Spunta le verifiche; le critiche devono essere tutte chiuse prima di offrire. Alcuni dati vengono già segnalati dal fascicolo.
Prima di contattare i creditori: quanto puoi spendere in tutto e quanto offrire. Regola del metodo: il costo totale non deve superare il 60% del valore di mercato (sconto di sicurezza del 40%).
Creditori — «Situazione» = debito reale scomposto; «Accordo» = importo negoziato allo stralcio.
| Creditore | Capitale | Interessi | Spese | Situazione | Accordo (stralcio) |
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% di recupero tipiche allo stralcio (sulla «situazione» = cap+int+spese): ipotecario/banca ~30% · chirografo ~15% · fisco/Equitalia ~20% · condominio ~90% (art. 63, quasi pieno). Indicazioni di partenza, non garanzie: dipende da incapienza e trattativa. Riempi la «situazione» e premi «Accordi tipici».
Altri costi
Salvataggio automatico su questo dispositivo.
Dove lo stralcio si vince o si perde. Per ogni creditore: lo stato e la cronologia dei contatti — chi ha offerto quanto, e quando. I creditori arrivano dal Calcolo offerta.
Il conto economico completo dell'operazione (modello «Calcolo operazioni stralcio», entrambi i fogli). Due modalità: Stralcio (costo d'ingresso = accordi coi creditori) o Aggiudicazione (acquisto vero in asta). Imposta di registro automatica dal regime (asta: 1ª casa 2%, 2ª casa 9%, impresa con rivendita entro 5 anni €600 fisse).
| Voce | Peggiore | Medio | Migliore |
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Ricavi = valore di rivendita per scenario. Righe in corsivo = calcolate. Salvataggio automatico.
Nello stralcio immobilizzi gli accordi coi creditori + costi (dal Calcolo offerta), poi rientri con la rivendita. L'utile è lordo delle imposte sul reddito (quelle le vedi nel Conto economico / col commercialista).
| Immobile / RGE | Tipo | Stato | Ferma da | Prossima azione | Entro | Valore mercato | Costo previsto |
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Istantanea di tutte le operazioni nella pipeline. Il valore atteso pesa il margine (valore mercato − costo) per la probabilità dello stadio. Il win rate = rivenduti / (rivenduti + sfumati); l'aging segnala le operazioni ferme da oltre 14 giorni.
Chiudi il cerchio: a operazione conclusa registri i numeri veri. Il sistema fotografa la stima corrente (Conto economico, scenario medio) e la confronta col reale — così scopri se le tue ipotesi erano ottimistiche o prudenti, invece di ripetere lo stesso errore.
Primo contatto col debitore (variante soft e commerciale). Fase 0.
Per agire coi creditori, chiedere fascicoli e transare. Fase 1.
Situazione debitoria e trattativa col fisco/riscossione. Fase 1.
Conteggio scomposto capitale/interessi/spese. Fase 2.
Scheda immobile + accertamenti tribunale (creditori). Fase 3.
Il foglio originale del calcolo dell'offerta. Fase 4.
Usa i dati del fascicolo e dei creditori. Esce in una finestra di stampa → salva come PDF o invia in PEC. Bozza operativa, da rivedere.
Lettere & richieste
Modelli contrattuali (bozze — da rivedere con notaio/avvocato)
Il foglio di calcolo Excel «Calcolo operazioni stralcio» è stato trasposto direttamente nella pagina: vedi Calcolo offerta e Conto economico.
Strumento di pianificazione operativa personale, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Percentuali, imposte e tempistiche sono ordini di grandezza da verificare caso per caso con avvocato/commercialista e sui documenti reali della procedura. Le somme e le stime restano salvate solo su questo dispositivo (localStorage).